Der Phoenix-See ist mit dem umliegenden Areal ein Wohn- und Naherholungsgebiet mit Gastronomie und Gewerbebebauung. Verantwortlich für Planung und Bau sind die Phoenix-See-Entwicklungsgesellschaft, welche eine Tochtergesellschaft der Dortmunder Stadtwerke ist, die Emschergenossenschaft sowie die Stadt Dortmund. Standort ist das 96 ha große Gelände der ehemaligen Hermannshütte in Dortmund-Hörde (Hörder Bergwerks- und Hütten-Verein).
Das Stillgewässer hat eine Länge von 1230 Metern, eine maximale Breite von 310 Metern und eine maximale Tiefe von ca. 4,6 Metern. Die Fläche beträgt etwa 24 Hektar und das Fassungsvermögen etwa 600.000 m³.[2] Der See ist zudem ein Baustein bei der Renaturierung der Emscher. Seine Gestaltung als Regenwasserrückhaltebecken schützt die flussabwärts liegende Wohn- und Gewerbebebauung am Ufer der Emscher vor Hochwasser. Am Mönchsbauwerk im Hafenbecken kann es zurückgehalten und kontrolliert wieder in die Emscher eingeleitet werden.[3] Bei Bedarf kann der See zusätzlich bis zu 360.000 m³ Regenwasser aufnehmen.[4]. Zusammen mit dem rund zwei Kilometer westlich liegenden und 110 ha großen Technologiepark Phoenix-West und der nördlich gelegenen 60 ha großen Brachfläche (Phoenix-Park) verändert der See das ehemals von Schwerindustrie geprägte Bild Hördes.
An seinem Ufer wurde nach einer 150-jährigen industriellen Nutzungsgeschichte [5] eine überwiegend eigenheimorientierte Wohnbebauung mit etwa 1200 Einheiten auf rund 26 Hektar realisiert. Gastronomie und Freizeiteinrichtungen sollen an einer 3,2 Kilometer langen Uferpromenade 5000 Arbeitsplätze schaffen.[6]
Finanzierung
Das Gesamtareal von 98 Hektar Größe kaufte die Stadt Dortmund der Thyssen Krupp Stahl AG für ca. 15 Mio. € ab. Für die Umgestaltung des Geländes wurden ursprünglich 186 Mio. € veranschlagt, schließlich wurden es aber 230 Mio. Euro.[7] Diese Summe finanziert sich knapp zur Hälfte über die Grundstückserlöse, über die Anteile der Emschergenossenschaft, über städtische Eigenanteile sowie über öffentliche Fördermittel. In das Projekt gingen insgesamt 70 Mio. € Fördergelder ein.[8] Davon waren 9,8 Mio. € Mittel für die Stadterneuerung und 4,5 Mio. € Mittel aus dem Ökologieprogramm im Emscher-Lippe-Raum (ÖPEL) des Landes Nordrhein-Westfalen und der EU. Die Stadterneuerungsmittel gingen in die an den See angrenzenden Wohnbauflächen, die öffentlichen Wege und Grünflächen sowie die Plätze und Straßen im Hafenquartier. Die ÖPEL-Mittel flossen in die Erstellung des Sees, seine Bepflanzung und die Errichtung des östlich angrenzenden Landschaftsbauwerks, des neuen "Kaiserbergs“ am Ostrand der Fläche.[9]
Sanierung des Bodens
Dass der ‚kontrollierte Wiedereinbau‘ die billigste Bodensanierung ist, davon zeugt der künstlich geschaffene neue "Kaiserberg“ am Ostrand der Fläche (siehe Foto: Landschaftsbauwerk):
Landschaftsbauwerk
Belastetes Bodenmaterial wurde im Untergrund verbaut, so dass die Bewohner im Normalfall nicht damit in Kontakt kommen – bei der Hausgründung, Baumpflanzung usw. aber doch. Der Kaufvertrag verpflichtet sie in der sogenannten Bezugsurkunde, diesen Bodenaushub kostenpflichtig als LAGA-Z1-Material auf einer Deponie zu entsorgen (Länderarbeitsgemeinschaft Abfall, M20). Die einzige "Sanierung" besteht in der Aufbringung von 0,5 m sauberem Oberboden (Klasse Z0 nach LAGA), die dem Käufer auferlegt wurde (siehe Foto: Bodenaufbau und Schadstoff-Grenzwerte).
Bodenaufbau und Schadstoff-Grenzwerte (Filtervlies nur Nordufer)
Das gesamte Gelände wird weiterhin im Altlastenkataster der Stadt Dortmund geführt, was der Stadt weitgehende Eingriffsrechte garantiert und sämtliche Änderungen durch die Grundstückseigentümer genehmigungspflichtig macht – entgegen der Aussagen der Vermarktungsunterlagen, der Boden sei "sauber", "natürlich", "unbelastet" oder "restriktionsfrei".[10]
Die Ursache der Schadstoffe (Schwermetalle, polycyclische aromatische Kohlenwasserstoffe) ist aus der industriellen Vorgeschichte nachvollziehbar: 1974 hatte das Stahlwerk zwar einen Elektrofilter zur Abluftreinigung und 1985 einen zweiten Filter erhalten, – nachdem der Spiegel berichtet hatte, dass „Dortmund-Hörde seine Produktion drosseln (muss, weil) … mehr Staub … auf Straßen, Wohnviertel und Gärten niedersinkt, als … erlaubt“[11] –, aber noch 1992 beobachteten Anwohner „braune Rauchwolken aus den Hallen an der Weingartenstraße“, weil „etwa 14mal pro Tag die Elektrofilter automatisch abgeschaltet“ wurden.[12] Und 2001 berichtete ein Sprecher der Bürgerinitiative Hörde „Die Emissionen von Phoenix Ost haben sich … wie ein Leichentuch über das gesamte Gebiet gelegt“.[13] Dieser Staub wurde durch den Regen in den Boden eingewaschen (abbaubar sind Schwermetalle – Elemente des Periodensystems – nicht).
Risikoprognosen sind aufgrund des unterschiedlichen Verhaltens (Exposition) und der genetischen Varianz der Bevölkerung (Polymorphismus, z. B. Aufnahmerate) schwierig. Rückblickend waren bei den Anwohnern des Stahlwerks aber Gesundheitsschäden nachweisbar: Untersuchungen von ca. 1000 Mutter-Kind-Paaren ergaben zwischen Ende Februar und Anfang Juni 2000 überdurchschnittlich häufig „Infektionen der oberen Atemwege (Mund, Nase, Nasennebenhöhlen, Rachen)“ und „allergische Erkrankungen" wie Dauerschnupfen, gerötete oder juckende Augen und Heuschnupfen. Auch Neurodermitis trat in Dortmund-Hörde bei Kindern, die eine sehr hohe Chromkonzentration im Urin aufwiesen, viermal häufiger auf als bei gering belasteten Kindern. Langfristuntersuchungen fanden nicht statt.[14]
Bebauung der West- und Nordseite des Sees (Nov. 2012)
Bau und Nutzung des Sees
Die Aushubarbeiten begannen im September 2006. Insgesamt wurden rund 2.500.000 m³ Boden ausgehoben und 1/5 davon über die Trasse der ehemaligen Eliasbahn nach Phoenix-West transportiert. Der Rest wurde vor Ort zum Aufbau der terrassierten Wohngebiete verwendet[15], wie anhand der stark geschichteten, vielfarbigen Baugrubenränder zu erkennen ist (siehe Foto des Bodenaufbaus der nördlichen Wohngebiete).
Foto des Bodenaufbaus der nördlichen Wohngebiete.
Die Flutung des Sees begann am 1. Oktober 2010. Am 9. Mai 2011 wurde der Seeuferbereich für die Öffentlichkeit freigegeben. Die wassersportliche Nutzung für kleine Segelboote und motorlose Sportboote (außer Schlauchboote) wurde am 1. April 2012 begonnen. Baden ist nicht erlaubt.[16] Betrieb und Unterhalt des Phoenixsees (Wasser- und Grünflächen) obliegen der Stadt Dortmund, unterstützt durch die Emschergenossenschaft[17]: „Ausgaben von 4,8 Mio., um den See zu betreiben“, wurden 2010 dafür angesetzt.[18] Da der See ein Stillgewässer (d. h. ohne Abfluss) ist, kann es durch den Eintrag von Nährstoffen, insbesondere Phosphat, leicht zur Eutrophierung (Veralgung, Verschlammung) kommen.[19] Nährstoffe werden durch Flugstaub und Niederschläge, Laub sowie das Grundwasser, das den See speist, und durch Vögel und Hunde eingetragen. Ca. 184 kg Phosphat (mit einem Anteil von etwa 60 kg Phosphor) muss dem Wasser jährlich entzogen werden[20], damit ein Phosphatgehalt von max. 0,05 mg pro Liter sichergestellt ist.
Phosphat-Eliminierungsanlage
Phosphat-Eliminierungsanlage (PEA)
Die Anlage wurde am Nordwestufer errichtet (s. Foto) und besteht aus Pumpen, Steuer- und Regeltechnik, Gewebefilter und drei großen schwarzen Adsorptionsbehältern, die stündlich bis zu 90 m³ Seewasser filtern können. Dazu wird es an zwei nahen Punkten angesaugt und über 30 Tonnen Eisenhydroxid-Granulat (GEH® 104) geleitet, das das Phosphat zu 65 % zurückhält. Anschließend wird es an der Hafentreppe in zwei Rinnen wieder zugeleitet.[21] Der regelmäßige Austausch des beladenen Eisenhydroxids trägt zu den laufenden Kosten bei.[22] Darüber hinaus ist die Wasserqualität gut: Bisher wurden keine erhöhten Werte an Schwermetallen oder anderen Rückständen der industriellen Vergangenheit festgestellt.
Wohngebiet (Preise und Bauvorgaben)
Der Verkauf der nördlichen Grundstücke begann im Jahr 2009 und konnten seit 2011 bebaut werden. 2015 sind sie noch nicht abgeschlossen.[23] Südlich des Sees begann die Vergabe am 8. April 2013.[24]
Die Baugrundpreise stiegen von 300 €/m² am Nordufer auf 380 €/m² am Südufer. [25] Durchschnittlich kostete Baugrund für individuelles Wohneigentum 239 €/m² und für Geschosswohnungen 277 €/m² in Dortmund, bezeugt der Grundstücksmarktbericht 2013 der Stadt[26]: Insgesamt sei „ein steigendes Bodenrichtwertniveau … zu beobachten, gebietsweise sogar deutlich. Der derzeit teuerste Quadratmeter für Ein- und Zweifamilienhäuser befindet sich am Phoenix-See-Nordufer“. Zu fertigem Wohneigentum heißt es weiter: „Ein durchschnittliches neu errichtetes Doppelhaus (in Dortmund) kostet … rund 2200 €/m² Wohnfläche ... Für eine neu errichtete Eigentumswohnung muss … über 2500 €/m² Wohnfläche kalkuliert werden“. Am Phoenixsee kostet eine Wohnung - laut der Angebote in Immobilienbörsen und der Preisliste eines Bauträgers - aber ca. 3000 €/m². „Dennoch sind Anzeichen für das Bestehen einer Immobilienblase und somit von einer Überbewertung von Immobilien zur Zeit nicht erkennbar", führt Christian Hecker, Geschäftsführer des Gutachterausschusses aus.“[27]
Stilmix am Nordufer
Für die Gestaltung der Häuser sind vielfältige Vorgaben zu beachten[28][29]: Gebäudetiefe und Dachtraufe sind ebenso vorgegeben wie die Fläche des oberen Geschosses, dessen Fassade einen „Rücksprung“ von 3 m aufweisen muss. Die Breite des Hauses wird durch einen „freizuhaltenden Bereich“ von bis zu 5 m begrenzt, wo auch ein Kfz-Stellplatz unzulässig ist und selbst die Bepflanzung nicht höher als 1,0 m sein darf. Die Vorgärten sind zu begrünen, etwaige Schnitthecken zur öffentlichen Verkehrsfläche auf max. 1,0 m zu stutzen. Die Vorgaben zu Fassade und Dach führten zu einem besonderen Stilmix (s. Foto: Stilmix am Nordufer): Die Fassade darf aus Putz, Holz, Ziegel oder Glas bestehen und zu max. einem Drittel aus Naturstein, Metall, Faserzement oder Sichtbeton. Die Dachform kann flach, pult- oder sattelförmig (giebel- und traufständig) und matt grau, braun, rot eingedeckt oder begrünt sein. So wechselt weiß- oder rotgestrichener Putz mit betongrauen oder schieferverkleideten Blocks oder beigem Toskana- und Südstaaten-Baustil mit großen Fensterfronten oder vielen Sprossenfenstern und verschnörkelten Balkons (Tralje-Geländer) südseits. Die Nordseite ist oft fast fensterlos. Dagegen wird auf der Südseite des Sees voraussichtlich die strenge Kubusform kennzeichnend sein.[30].
Hinsichtlich der Heiz- und Raumlufttechnik mussten die Bauherrn die Vorgaben mind. des KfW-Effizienzhaus-Standard 70 (EnEV 2009) umsetzen. Die Hälfte der Grundstückseigentümer sollten sogar den Standard des KfW-Standard 55 einhalten.
Gentrifizierung
Kritische Stimmen warnen vor der Verdrängung niedrigerer ökonomischer Schichten aus einem Stadtviertel durch steigende Mieten und Grundstückspreise (Gentrifizierung) im traditionellen Arbeiterort Dortmund-Hörde. Die Hörder Bevölkerung beinhaltete Ende 2013 ca. 19 % Arbeitslose und 22 % SGB-II-Leistungsempfänger bei einem Bevölkerungswechsel von ca. 5 % (1360 Zuzüge, 1037 Fortzüge bei ca. 23.000 Einwohnern).[31] "Gewinner und Verlierer des Strukturwandels treffen unmittelbar aufeinander", erklärte z. B. Prof. Dr. Susanne Frank von der Universität Dortmund am 5. Dezember 2012 bei einer Diskussionsveranstaltung.[32] Ein Sicherheitsdienst lief bereits 2011 tagsüber in zwei Einzelstreifen, nachts und am Wochenende in zwei Doppelstreifen am Phoenixsee. [33] Anwohner klagten über fehlende Nachtruhe durch Betrunkene, weshalb Polizei und ein privater Sicherheitsdienst im Sommer 2013 im Dauereinsatz gewesen seien. Aber die Fördergelder zur Reaktivierung der Fläche sind an die öffentliche Zugänglichkeit des Sees gebunden. Ulla Greiwe vom Institut für Raumplanung der TU Dortmund kritisierte, das Projekt sei als „Insel“ behandelt worden. „Dass sich dort jetzt Konflikte abzeichnen, ist nicht erstaunlich“.[34]
Auf Drängen der Bezirksvertretung Hörde überließ die Phoenix-See-Entwicklungsgesellschaft dem sozialen Wohnungsbau Ende Januar 2013 ein Grundstück von 3700 m² im Umfeld des Sees (Schüruferstraße) zu günstigeren Konditionen von 220 €/m².[35] Die Kaltmiete wird 5,10 €/m² für die 25 Zwei-, Drei- und Vierraumwohnungen betragen.[36] Nebenan soll die Mietobergrenze 7,50 €/m² betragen, wozu die Fläche für 260 €/m² dem frei finanzierten Wohnungsbau überlassen wurde.[37]
Einflugschneise
Der Flughafen Dortmund befindet sich 6,5 km nordöstlich des Phoenixsee (Flughafenring 2):
„Beim Landeanflug haben die Flugzeuge hier (über dem See) eine Flughöhe von etwa 370 m.“ Die Richtung der Starts und Landungen orientiert sich an Windrichtung und -stärke und kann bei Schwachwind auch in ein- und derselben Richtung erfolgen. „In 2013 fanden … ca. 18.400 Flugbewegungen westlich des Flughafens statt“ (ca. 32 Starts und 19 Landungen pro Tag).[38] Dies entsprach einer Auslastung von ca. 78 % hinsichtlich der Passagierzahlen (1,9 Mio / 2,5 Mio) und der Starts und Landungen im Vergleich zu 2007 (31.000 / 40.000).[39]
Die „Flugspuren“ können tagesaktuell auf der Internetseite ‚Deutscher Fluglärmdienst e.V.‘ (DFDL) eingesehen werden. Die zugehörigen Lärm-Messwerte erreichten am 2. November 2014 beispielsweise elf mal ca. 75 dB (Messstelle ‚Benninghofen-Hörde‘).[40]
Fast 360° Panorama des fertigen Sees vom Südufer aus gesehen, Mai 2011
Gastronomie und Gewerbe
Im Westen des Phoenixsees befindet sich der Gastronomie- und Geschäftsbereich (siehe Foto: Planskizze des Phoenix-Sees):
Nördlich des kleinen Hafenbeckens (Hafenpromenade 1–2) residieren eine Bäckerei, ein Eiscafé sowie ein Steakhouse. In den Obergeschossen sind Büros und Praxen sowie ein Fitnessstudio. Ganz oben befinden sich sieben Penthauswohnungen. [41] Das gleiche Konzept wurde auch im östlich anschließenden Gebäude (Hafenpromenade 3) umgesetzt: Im Erdgeschoss befindet sich Gastronomie [42] und darüber sind Büros und Dienstleistungsunternehmen sowie fünf exklusive Loftwohnungen (siehe Foto: Hafenpromenade 3). Hafenpromenade 3 Daneben, an der Hafenpromenade 4, sollte ein zwölfgeschossiger Wohnturm mit Pflegezentrum (88 Zimmer) inkl. Kapelle, 22 Wohneinheiten sowie Fitness / Wellness-Etage mit außenliegendem Pool und Dachterrasse als Atrium, aber auch weitere Büros und Gastronomie namens ‚Hafen 12‘ (H12) alle übrigen Gebäude leuchtturmartig überragen.[43]. Allerdings liegt die Fläche weiterhin brach (Januar 2015).
Südlich des kleinen Hafenbeckens (Am Kai 8–14) ist in den vier dominanten weißen Gebäuden auf knapp 7000 m² und sechs Etagen Platz für rund zwanzig Arztpraxen[44] (siehe Foto: Facharztzentrum). Facharztzentrum Im Erdgeschoss befinden sich eine Apotheke, drei Restaurants und ein Eiscafé. Darunter bietet eine Tiefgarage Platz für 60 Stellplätze[45]
Die Pachtpreise für Gastronomieflächen von 3500 bis 4000 m² sind mit 20 bis 25 €/m² nahe denen guter Innenstadt-Lagen mit ständiger Laufkundschaft. Betriebe von 900 m² und mehr dürften daher eine ziemliche finanzielle Verantwortung spüren.[46]
↑Vermarktungsplattform, Technischer Download zu einem Grundstück, s.o.: Informationen zum Fluglärm, Stand 31. Dezember 2013, abgerufen am 23. November 2014
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